پیش بینی از قیمت بازار مسکن در سال ۱۴۰۲ | بازار مسکن در سایه التهاب دلار

محسن موسوی زاده | شهرآرانیوز؛  به صورت متداول بازار‌های سرمایه‌ای در یک ماه آخر سال، دچار تغییر می‌شوند و تقاضا برای خرید کالا‌هایی مانند طلا، سکه و خودرو افزایش می‌یابد. در این میان اگر انتظارات تورمی برای سال آینده بیشتر باشد، این مسئله رشد تقاضا برای این کالا‌ها را افزایش می‌دهد. بازار مسکن جزو بازار‌هایی است که در ماه آخر سال به پیشواز سال جدید می‌رود و خریداران و فروشندگان سعی می‌کنند با انتظاراتی که از تحولات ماه‌های آینده دارند، رفتارشان را در بازار تنظیم کنند. باتوجه به اینکه کمتر از یک ماه دیگر به آخر سال مانده، بازار مسکن مشهد نیز از این مسئله متأثر شده است.

تورم مسکن

جدیدترین آمار ارائه شده از تورم کالا‌ها و خدمات، نشان می‌دهد در بهمن۱۴۰۱ تورم ماهیانه مسکن در کشور به ۲/۳ درصد رسیده است. این رقم در دی‌ماه امسال، ۲/۸ درصد بوده که از افت ۰/۵ درصدی سرعت افزایش قیمت مسکن حکایت دارد. تورم نقطه به نقطه مسکن نیز که تغییر قیمت در مقایسه با ماه مشابه سال قبل را نشان می‌دهد، از افزایش ۴۱/۷ درصدی خبر می‌دهد. ماه گذشته این شاخص ۳۹/۵ درصد بود و بنابراین در این بخش با افزایش ۲/۲ درصدی تورم مسکن کل کشور مواجه بوده ایم.

نرخ‌های روزشمار

بررسی‌ها نشان می‌دهد همواره افرادی که قصد خرید خانه دارند، برای دور ماندن از اثرات تورمی بهار ترجیح می‌دهند خرید خود را در اسفند انجام دهند؛ به عنوان مثال بررسی روند معاملات دی، بهمن و اسفند سال ۱۳۹۹ نشان می‌دهد که تعداد معاملات انجام گرفته مسکن در اسفند این سال افزایش یافت، با این حال این روند در اسفند ۱۴۰۰ معکوس شد و تعداد معاملات انجام گرفته ۲۰ درصد کاهش یافت.

علت این مسئله نیز افزایش انتظارات تورمی و بی رغبتی به سمت عرضه بود. به گفته فعالان بازار، اکنون میزان نوسان قیمت مسکن در مشهد به حدی است که مالک، ملکش را‌ می‌فروشد و روز بعد ضرر می‌کند و‌ نمی‌تواند ملکی را جایگزین آن کند؛ زیرا قادر نیست گزینه مدنظرش را به همان سرعتی که قیمت‌ها افزایش می‌یابد، پیدا کند. همین مسئله موجب شده است بسیاری از افرادی که قصد تبدیل وضعیت مسکن خود را دارند، این کار را متوقف کنند. بنگاه‌های املاک مشهد معتقدند در اسفند، تعداد معاملات مسکن کاهشی و روند قیمت‌ها افزایشی است؛ البته این افزایش قیمت، خودسرانه است و مالکان عامل آن هستند.

تأثیر نرخ دلار

تجربه گذشته و داده‌های موجود، نشان می‌دهد که نرخ مسکن تقریبا هم راستا با نرخ دلار حرکت می‌کند و هر زمان جهش ارزی در کشور وجود داشته است، تقریبا می‌توان گفت که قیمت مسکن در همان راستا حرکت کرده است. همین مسئله سبب شده است انتظارات تورمی برای افزایش قیمت مسکن در سال آینده افزایش بیابد؛ البته در این میان، ممکن است قیمت برخی مصالح ساختمانی دچار تغییر شود.

ازآنجایی که خیلی از مصالح مثل فولاد و میلگرد، قیمت جهانی دارند، افزایش نرخ دلار می‌تواند منجر به گران‌تر شدن آن‌ها شود. همین موضوع باعث می‌شود بازهم خانه‌های نوساز در مشهد گران‌تر شود. بررسی بازار‌های طلا، سکه و خودرو نشان می‌دهد که اکنون قیمت‌ها در این بازار‌ها با دلار بیشتر از ۵۰ هزارتومان نرخ گذاری می‌شود. این مسئله که ناشی از انتظارات تورمی است، به زودی خودش را در بازار مسکن نشان می‌دهد.

تحولات سال آینده

پیش بینی بانک جهانی درباره نرخ تورم سال۱۴۰۱، ۵۱/۲ درصد و برای سال۱۴۰۲ حدود ۴۲/۶ درصد است. فعالان بازار مسکن پیش بینی می‌کنند میزان افزایش قیمت مسکن در سال آینده در حد نرخ تورم خواهد بود. به دنبال جهش شدید قیمت مسکن از سال ۹۷ تا پایان سال ۱۴۰۰، تعداد زیادی از خریداران مصرفی و به ویژه خانه اولی‌ها به دلیل شکاف بین قیمت مسکن و قدرت خرید ناشی از جهش روز افزون قیمت آپارتمان، به اجبار از این بازار خارج شدند. پیش بینی می‌شود سال آینده این روند تشدید شود و بیشترین تقاضا در بازار مسکن مشهد، مربوط به تقاضا‌های سرمایه‌ای باشد.

چه مناطقی، بیشتر افزایش قیمت خواهند داشت؟

افزایش نرخ در بازار مسکن در نواحی مختلف شهر، یکسان نیست و معمولا برخی مناطق رشد بیشتری را تجربه‌ می‌کنند. اما این مسئله در مشهد از چه الگویی پیروی می‌کند؟ بررسی‌ها نشان می‌دهد که افزایش قیمت مسکن در مناطق روبه رشد و محلاتی که ساخت وساز در آن‌ها رونق بیشتری دارد، بیشتر از سایر نواحی شهر است. علت این است که دو عامل تورم و رشد تقاضای خدمات بر قیمت این نواحی تأثیرگذار است؛ به عنوان نمونه در این محلات هرقدر که زیرساخت‌های شهری و رفاهی مانند راه اندازی فروشگاه یا توسعه حمل ونقل شهری سرعت بیشتری می‌گیرد، بر قیمت مسکن‌های ساخته شده در آن‌ها افزوده می‌شود.

اما در سایر مناطق شهری که ازنظر توسعه زیرساخت‌ها مانند دسترسی به فروشگاه و بانک و... رشد نیافته اند، امکان بهره گیری از این آیتم برای افزایش قیمت‌ها وجود ندارد و بیشتر قیمت‌ها تحت تأثیر تورم افزایش می‌یابد؛ البته این مسئله درباره مناطق به اصطلاح لوکس شهر صدق نمی‌کند و آن‌ها همچنان آیتم‌های خوبی در بازدهی سرمایه گذاری مسکن برای افراد دارای نقدینگی هستند.

افزایش ۲۰ تا ۳۰ درصدی

محمد سیف الدین، کارشناس بازار مسکن، در گفتگو با شهرآرا، درباره تحولات این بازار می‌گوید: با اینکه به روز‌های پایانی سال نزدیک می‌شویم، بازار مسکن این روز‌ها تفاوت چندانی با دیگر ایام سال ندارد و هیچ خبری از آن تکاپوی همیشگی شب عید در بازار نیست و مردم بیشتر از هر چیز دیگری، نقش نظاره گر را دارند؛ چون تمایل و توان معامله در این بازار را ندارند.

وی می‌افزاید: این روزها، سطح دیگری از رکود معاملاتی در بازار املاک را شاهد هستیم؛ رکودی که به نظر می‌آید ابتدا ناشی از انصراف بیشتر مالکان و سازنده‌ها با توجه به نوسان زیاد نرخ دلار باشد؛ چون آن‌ها پیش بینی می‌کنند بازار مسکن درنتیجه تشدید انتظارات تورمی پس از سال جدید، حداقل ۲۰ تا ۳۰درصد افزایش قیمت داشته‌باشد و بنابراین به امید صعودی‌تر شدن روند قیمت مسکن، از فروش ملک خود خودداری می‌کنند و درثانی تقاضا‌های اصلی که همان خریداران مصرفی هستند، به دلیل امواج جهش قیمت، بیرون از بازار ملک قرار گرفته اند.

وی بیان می‌کند: اگر بخواهیم وضعیت بازار مسکن را در سال ۱۴۰۲ پیش بینی کنیم، باید مجموعه‌ای از عوامل متغیر در قیمت گذاری بازار مسکن مانند اقتصاد کلان، نرخ تورم، قدرت خرید مشتریان، تعداد ساخت وساز‌ها و وضعیت بازار‌های موازی همچون طلا و ارز را بررسی کنیم.

اصلی‌ترین عامل اثرگذار بر شرایط فعلی و چشم انداز پیش رو از این بازار نیز مربوط به وضعیت حاد متغیر‌های بیرونی اثرگذار بر بازار مسکن است. در شرایط تورم سنگین عمومی، شارژ انتظارات تورمی در بازار‌های مختلف ازجمله مسکن و همچنین نوسانات شدید در بازار‌های موازی اثرگذار بر بازار مسکن، نمی‌توان به بهبود وضعیت در این بازار و  ساخت وساز تا زمان مهار همه این متغیرها، امیدوار بود.

وی ادامه می‌دهد: اکنون که درحال ورود به سال ۱۴۰۲ هستیم، سیگنال‌هایی برای افزایش درصد تورم داریم که به کل کالا‌ها و مسکن سرایت پیدا خواهد کرد و اگر افزایش تورم با همین وضعیت ادامه پیدا کند و دولت برای کاهش ارزش پول ملی فکری نکند، سال آینده تورمی ۴۰ تا ۵۰درصدی خواهیم داشت و قیمت مسکن افزایش بی رویه پیدا خواهد کرد و متأسفانه توان مردم به حداقل میزان خود می‌رسد و از سوی دیگر آمار اجاره نشینی افزایش پیدا می‌کند و بازار اجاره نیز در وضعیت نامناسب تری قرار می‌گیرد.

سیف الدین می‌گوید: ازطرفی به دلیل اینکه نقش مصالح ساختمانی تأثیر فراوان بر قیمت مسکن می‌گذارد، با توجه به افزایش نرخ دلار قیمت مصالح ساختمانی نیز در سال آینده روندی افزایشی خواهد داشت؛ به ویژه که امسال با مشکل قطعی گاز و برق مواجه بوده ایم و این امر بر روی قیمت مصالحی مثل سیمان و فولاد تأثیرگذار است.

درنهایت با توجه به جمیع شرایط، پیش بینی می‌شود قیمت مسکن در سال۱۴۰۲ افزایشی باشد، اما یک سناریوی محتمل کمرنگ و متفاوت نیز وجود دارد و آن را این گونه می‌توان بیان کرد که،  چون قیمت مسکن بیش از اندازه افزایش یافته است، به دلیل چسبندگی قیمت‌ها کاهش نخواهد یافت، ولی امکان درجا زدن قیمت مسکن تا زمانی که تورم و سایر بازار‌ها به تدریج به آن برسد، خواهد بود.